來(lái)源:中國(guó)基金報(bào) 時(shí)間:2020-12-21
備受市場(chǎng)關(guān)注的公募REITs再迎關(guān)鍵進(jìn)展。近期，有業(yè)內(nèi)人士透露，此前參與答辯的近30個(gè)公募REITs項(xiàng)目中，約有5個(gè)項(xiàng)目由發(fā)改委推薦給證監(jiān)會(huì)，以基建類項(xiàng)目為主。
與此同時(shí)，多家基金公司繼續(xù)全力備戰(zhàn)公募REITs，已經(jīng)答辯的基金公司除了繼續(xù)補(bǔ)充材料，等待發(fā)改委審核之外，優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的挖掘和儲(chǔ)備仍是目前的重點(diǎn)工作。
公募REITs再迎新進(jìn)展
經(jīng)過(guò)前期的答辯，公募REITs又傳來(lái)新消息。一位業(yè)內(nèi)人士透露，證監(jiān)會(huì)和交易所已經(jīng)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審核，目前進(jìn)度較快的項(xiàng)目約有5個(gè)。
公募REITs距離正式推出還需要經(jīng)過(guò)哪些步驟也尤為受到業(yè)界關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，證監(jiān)會(huì)和交易所審批會(huì)比較嚴(yán)格，大概率會(huì)有反饋和修訂環(huán)節(jié)。此外，投資者的認(rèn)可非常重要，投資人接受與否將最終決定REITs發(fā)行的成功。因此，還需要經(jīng)過(guò)項(xiàng)目路演、網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者詢價(jià)、定價(jià)程序、網(wǎng)上和網(wǎng)下投資者的認(rèn)購(gòu)與配售等環(huán)節(jié)，才能上市交易。
一家基金公司相關(guān)人士反饋，若國(guó)家發(fā)改委將符合條件的項(xiàng)目推薦至證監(jiān)會(huì)，此后，還需要等待交易所、中基協(xié)、中證協(xié)等正式出具相關(guān)配套規(guī)則及指引，后續(xù)證監(jiān)會(huì)、交易所將同步履行注冊(cè)、審查程序。經(jīng)證監(jiān)會(huì)注冊(cè)后，基金公司才能根據(jù)相關(guān)法規(guī)設(shè)立公募REITs基金，發(fā)售基金份額募集基金。
創(chuàng)金合信基金表示，旗下公募REITs項(xiàng)目處于發(fā)改委審核階段，若審核通過(guò)，后續(xù)還需要經(jīng)過(guò)證監(jiān)會(huì)和交易所的聯(lián)合審查，然后才能上市。
基金公司持續(xù)尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目
公募REITs的制度建設(shè)及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目尋找也在繼續(xù)“緊鑼密鼓”推進(jìn)之中。近期，深圳證券交易所副總經(jīng)理李輝公開表示，作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)業(yè)務(wù)規(guī)則體系框架的重要部分，深交所配套規(guī)則“一個(gè)辦法+兩個(gè)指引”已于今年9月4日至15日完成公開征求意見，近期將在履行相關(guān)程序后正式發(fā)布。
在國(guó)投瑞銀不動(dòng)產(chǎn)投資中心劉先鳴看來(lái)，交易所配套規(guī)則覆蓋了REITs生命周期中“募、投、管、退”全鏈條，對(duì)市場(chǎng)非常關(guān)心的審核標(biāo)準(zhǔn)、定價(jià)機(jī)制、認(rèn)購(gòu)方法、上市流程、擴(kuò)募與并購(gòu)條件等重要問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定，將成為各市場(chǎng)主體開展業(yè)務(wù)的依據(jù)。
“就目前階段而言，業(yè)內(nèi)最關(guān)注的還是盡調(diào)標(biāo)準(zhǔn)、定價(jià)方法、配售要求等跟發(fā)行直接相關(guān)的內(nèi)容，一些條款將直接影響到項(xiàng)目申報(bào)工作的執(zhí)行，如重要現(xiàn)金流提供方的界定標(biāo)準(zhǔn)與核查要求，有些條款將直接影響REITs發(fā)行價(jià)格，如詢價(jià)程序、報(bào)價(jià)方法、最終價(jià)格鎖定機(jī)制等。”劉先鳴說(shuō)。
一家基金公司的公募REITs負(fù)責(zé)人認(rèn)為，公募REITs發(fā)售的流程、投資者準(zhǔn)入、存續(xù)期的運(yùn)營(yíng)管理和信息披露是業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點(diǎn)。“例如，關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施基金的收購(gòu)及份額權(quán)益變動(dòng)，在征求意見稿中，投資者及其一致行動(dòng)人持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額達(dá)5%后，每增加或減少5%需要進(jìn)行通知和公告；持有基金份額達(dá)30%后，繼續(xù)增持則需要采取要約方式收購(gòu)；上述比例的調(diào)整對(duì)原始權(quán)益人有效避免資產(chǎn)被同業(yè)惡意收購(gòu)將有較大影響。”
靜待相關(guān)配套規(guī)則出臺(tái)的同時(shí)，業(yè)內(nèi)也在積極挖掘和儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。
“當(dāng)下的一項(xiàng)重點(diǎn)工作是繼續(xù)挖掘和儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。首先，項(xiàng)目必須滿足發(fā)行REITs的合規(guī)性要求；其次，項(xiàng)目現(xiàn)金流的來(lái)源及穩(wěn)定性是重點(diǎn)，因?yàn)镽EITs是注重現(xiàn)金分紅的產(chǎn)品。此外，發(fā)起人的相關(guān)管理經(jīng)驗(yàn)也是關(guān)注點(diǎn)，發(fā)改委要求回收資金主要用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，所以，發(fā)起人持有或運(yùn)營(yíng)較多同類資產(chǎn)、有較多項(xiàng)目?jī)?chǔ)備將是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。目前我們已儲(chǔ)備了一些園區(qū)、高速公路等項(xiàng)目。”華南一位基金公司人士稱。
還有基金公司在等候材料的上報(bào)通知。“日前國(guó)家發(fā)改委就REITs試點(diǎn)相關(guān)工作下發(fā)了新文件，要求各家機(jī)構(gòu)按照新的格式重新整理上報(bào)材料，具體上報(bào)時(shí)間尚未通知。當(dāng)前的工作重點(diǎn)是按照要求完善已經(jīng)上報(bào)的項(xiàng)目，等待相關(guān)審批。”創(chuàng)金合信基金透露。
平衡參與主體利益助力公募REITs長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，做好公募REITs工作，需要平衡好原始權(quán)益人、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)以及公眾投資者的利益訴求，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此也紛紛獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。
中金基金表示，公募REITs的治理和管理機(jī)制是REITs產(chǎn)品具有持續(xù)生命力的關(guān)鍵。目前來(lái)看，大多數(shù)公募REITs項(xiàng)目在發(fā)行以后，基金管理人將聘請(qǐng)?jiān)紮?quán)益人或其關(guān)聯(lián)方作為外部運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)制定及落實(shí)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)策略。基金管理人居于公眾投資人和原始權(quán)益人之間，要將保護(hù)公眾投資人的利益放在首位，維持公眾投資人和原始權(quán)益人的平衡。基金管理人要做好項(xiàng)目章、證、照的管理，保護(hù)資產(chǎn)安全，做好現(xiàn)金流閉環(huán)管理、信息披露、項(xiàng)目預(yù)算和管理監(jiān)督工作。
中金基金認(rèn)為，在防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，建立合理激勵(lì)機(jī)制，將管理機(jī)構(gòu)的取費(fèi)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和可分配現(xiàn)金流掛鉤，激勵(lì)基金管理人和外部運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)投入人力、物力和系統(tǒng)建設(shè)，以持續(xù)提高基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)管理水平，為投資人創(chuàng)造更好的收益，從而實(shí)現(xiàn)雙贏。“我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模巨大，需要切實(shí)保護(hù)好公眾投資人的利益，調(diào)動(dòng)投資人的參與熱情，才能使公募REITs作為一個(gè)全新的產(chǎn)品獲得市場(chǎng)認(rèn)可，注入持續(xù)經(jīng)營(yíng)的活力。”
“羅馬不是一天建成的，時(shí)間是REITs的好朋友。”劉先鳴說(shuō)，“對(duì)原始權(quán)益人而言，要加深對(duì)REITs的理解，REITs究竟是一次融資、一次出售，還是建立一個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)？對(duì)業(yè)主方來(lái)說(shuō)，其價(jià)值截然不同。對(duì)基金管理人而言，需要足夠長(zhǎng)的時(shí)間和耐心培養(yǎng)資產(chǎn)篩選能力和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，在現(xiàn)有的股、債、衍生品投資之外，開拓不動(dòng)產(chǎn)投資的新版圖。對(duì)于公眾投資者而言，接受REITs注定是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。只有經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期觀察，證明REITs擁有穩(wěn)定可靠的回報(bào)，公眾投資者才會(huì)接受這種新的投資工具。基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)本身就是從無(wú)到有建立的，從運(yùn)營(yíng)能力上看原始權(quán)益人更有優(yōu)勢(shì)，從責(zé)任承擔(dān)上看它應(yīng)當(dāng)向基金管理人匯報(bào)，兩者肯定需要時(shí)間進(jìn)行磨合。”
劉先鳴認(rèn)為，為了平衡各方利益，更容易的方法是尋找一塊可分配的新蛋糕，確保各方受益。在他看來(lái)，與REITs發(fā)展較為成熟的市場(chǎng)相比，我國(guó)REITs試點(diǎn)的缺憾是暫時(shí)沒有稅收優(yōu)惠政策，這將影響REITs的分紅，削弱各方的利益協(xié)調(diào)空間。
“我國(guó)龐大的基礎(chǔ)設(shè)施屬于沉睡的資產(chǎn)，并不是活躍的稅源。事實(shí)上，REITs業(yè)務(wù)能激活該領(lǐng)域的交易，創(chuàng)造新的GDP來(lái)源，擴(kuò)大稅基。預(yù)計(jì)在這一輪REITs試點(diǎn)推出后，國(guó)家相關(guān)部委會(huì)進(jìn)一步研究REITs稅務(wù)配套政策。在稅務(wù)優(yōu)惠政策的支持下，REITs的市場(chǎng)空間會(huì)更為廣闊。”劉先鳴說(shuō)。
據(jù)上述基金公司公募REITs負(fù)責(zé)人觀察，通常市政類項(xiàng)目投資規(guī)模大，收益較低，往往不及商業(yè)化運(yùn)作產(chǎn)品的收益率，但此類項(xiàng)目與民生息息相關(guān)，無(wú)法通過(guò)抬高單價(jià)來(lái)提升項(xiàng)目收益率。此次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的相關(guān)規(guī)則將新基建納入范圍，同時(shí)允許將多類型資產(chǎn)打包一起操作，因此，他認(rèn)為，可以通過(guò)多類型資產(chǎn)打包的方式平衡幾大參與方的利益訴求。
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